Ein Zinshaus trägt sich nicht über die Bruttomiete. Rechnen Sie, was nach Leerstand, Bewirtschaftung und Instandhaltung als Nettobetriebsertrag (NOI) bleibt — und ob er Zinsen und Tilgung deckt. Alles auf Jahresbasis, Monatswerte daneben.
Bewusst nicht enthalten: Steuern (AfA, Ertragsteuer, Umsatzsteuer-Option), Mietsteigerungen und Indexierung, Sanierungen über die Reserve hinaus, Finanzierungsnebenkosten der Bank. Ein Ergebnis ist ein Rechenbeispiel aus Ihren Annahmen — keine Zusage über Ertrag, Wert oder Finanzierbarkeit.
Wie viel ein Haus wert ist, zeigt der Ertragswert-Rechner; wie die Rendite zustande kommt, erklärt Zinshaus-Rendite berechnen; Banken und Eigenkapital beim Zinshauskauf behandelt Zinshaus-Finanzierung. Für eine eigene Wohnung in Graz rechnet IMMOXX Finanzieren.
Der NOI (Nettobetriebsertrag) ist der Mietertrag nach Leerstand, nicht umlegbarer Bewirtschaftung und Instandhaltungsreserve, aber vor der Finanzierung. Der Cashflow vor Steuern zieht davon den Schuldendienst ab, also Zinsen und Tilgung. Die Tilgung ist kein Aufwand, aber sie verlässt das Konto; deshalb steht sie im Cashflow.
DSCR = NOI ÷ jährlicher Schuldendienst (Zinsen + Tilgung). Ein Wert unter 1 heißt: Der Betrieb des Hauses deckt die Kreditrate nicht, die Differenz kommt aus anderen Mitteln. Welche Mindestwerte eine Bank verlangt, legt sie selbst und je Fall fest; der Rechner wertet den DSCR nicht.
Leerstand und Mietausfall werden als Anteil der Netto-Jahresmiete abgezogen. Tragen Sie dieselben Ausfälle nicht zusätzlich bei der Bewirtschaftung ein, sonst sind sie doppelt gerechnet. Betriebskosten leerer Einheiten, die niemand ersetzt, gehören dagegen zur nicht umlegbaren Bewirtschaftung.
Nicht pauschal. Die Vorgaben für private Wohnimmobilienkredite (etwa Eigenmittelquote und Ratenbelastung nach KIM-Verordnung) richten sich an Verbraucher. Kauft eine Gesellschaft, prüft die Bank eigene Kennzahlen wie Schuldendienstdeckung und Beleihung. Der Rechner setzt deshalb keine solchen Grenzen an.
Aus der Mietzinsliste und den Objektunterlagen, nicht aus dem Rechner. Öffentlich steht im Portfolio nur der Kaufpreis; ihn übernimmt der Rechner auf Wunsch. Miete, Bewirtschaftung und Leerstand bleiben leer, bis Sie sie eintragen, und werden als fehlend markiert.
