Bruttorendite: die schnelle, aber unvollständige Zahl
Die Bruttorendite ist die Jahresnettomiete (Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer) geteilt durch den Kaufpreis. Beispiel: 120.000 € Jahresnettomiete bei 2.400.000 € Kaufpreis ergeben 5,0 % Bruttorendite. Die Zahl ist in jedem Exposé zu finden — und sagt allein wenig aus, weil sie weder Bewirtschaftungskosten noch Leerstand noch Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.
Wer Bruttorenditen vergleicht, muss prüfen, ob die Jahresmiete die Ist-Miete oder eine Soll-Miete nach Neuvermietung ist. Der Unterschied kann bei einem Altbau mit Altmietverträgen 30 bis 50 Prozent betragen.
Nettorendite: was das Haus wirklich abwirft
Die Nettorendite zieht von der Jahresnettomiete die nicht umlagefähigen Kosten ab: Instandhaltungsrücklage (bei Gründerzeithäusern realistisch 10–15 € je m² Nutzfläche und Jahr), Verwaltung, Leerstandsrisiko (2–5 % der Sollmiete), nicht verrechenbare Betriebskosten und Versicherungen. Auf der Preisseite kommen die Erwerbsnebenkosten dazu — in Österreich rund 10 % (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Vertragserrichtung, Maklerprovision).
Im Beispiel: 120.000 € Miete minus 28.000 € Bewirtschaftung = 92.000 €, geteilt durch 2.640.000 € Gesamtinvestition = 3,5 % Nettorendite. Das ist die Zahl, die über Ihre Entscheidung entscheiden sollte — nicht die 5,0 % aus dem Exposé.
Vervielfältiger: die Sprache der Profis
Der Vervielfältiger (Multiplikator) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete — im Beispiel 20. In Graz werden sanierte Gründerzeit-Zinshäuser in Bestlage mit dem 22- bis 28-Fachen gehandelt, unsanierte Häuser mit Altmietverträgen und Sanierungsstau mit dem 15- bis 20-Fachen; in Bezirksstädten entlang der Südstrecke liegt der Faktor typischerweise darunter. Der Vervielfältiger ist nur der Kehrwert der Bruttorendite — er hat dieselben blinden Flecken.
Entscheidend ist, worauf der Faktor angewendet wird: auf die nachhaltig erzielbare Miete nach dem Mietrechtsgesetz (Richtwert samt Lagezuschlag) oder auf eine Wunschmiete. Im Zinshausgutachten von DER ZINSHAUSMAKLER steht immer beides — Ist-Miete, rechtlich zulässige Miete und die daraus abgeleitete Wertspanne.
Wo Exposés schönen — und was wir stattdessen tun
Die fünf häufigsten Schönrechnungen: (1) Sollmiete statt Ist-Miete, (2) Lagezuschlag angesetzt, obwohl die Lage ihn nicht trägt, (3) Instandhaltung mit 0 €, (4) Dachgeschoss-Potenzial als wäre es schon gebaut, (5) Leerstand ignoriert. Unser Aufnahmeprozess prüft jeden Punkt vor Ort und in den Mietverträgen. Das Ergebnis ist ein Gutachten, das die Bank akzeptiert und mit dem Käufer:innen und Verkäufer:innen auf derselben Grundlage verhandeln.
