Erträge und Verträge
1. Mietzinsliste: jede Einheit mit Fläche, Mietzins, Vertragsdatum, Befristung, MRG-Anwendungsbereich. 2. Rechtliche Zulässigkeit: Richtwert, Zuschläge, Lagezuschlag-Begründung, Befristungsabschlag. 3. Mietzinsreserve und Hauptmietzinsabrechnung der letzten zehn Jahre — sie zeigt, ob Instandhaltung finanziert wurde oder aufgeschoben ist. 4. Leerstand: tatsächlicher Stand, Gründe, Vermietbarkeit.
Substanz und Potenzial
5. Bausubstanz: Dach, Fassade, Steigleitungen, Elektrik, Fenster, Feuchtigkeit — am besten mit Sachverständigem. 6. Sanierungsstau mit Kostenschätzung: was muss in fünf Jahren passieren? 7. Ausbaupotenzial: Dachgeschoss, Hoftrakt, Nachverdichtung — und ob Bebauungsplan und Altstadtschutz es zulassen. 8. Energieausweis und Heizsystem: Dekarbonisierungspflichten kommen auf jeden Altbau zu.
Recht und Umfeld
9. Grundbuch: Lasten, Dienstbarkeiten, Veräußerungsverbote, Baurecht. 10. Widmung, Bebauungsplan, Schutzzone: in Graz und Klagenfurt prägen Altstadterhaltungsgesetz beziehungsweise Ensembleschutz die Sanierungsmöglichkeiten. 11. Hausverwaltung und Versicherungen: Verträge, Polizzen, offene Verfahren. 12. Umfeld und Infrastruktur: Seit der Koralmbahn ist die Erreichbarkeit entlang der Südstrecke ein eigener Wertfaktor.
Alle zwölf Punkte sind Teil des Aufnahmeprozesses von DER ZINSHAUSMAKLER. Das Ergebnis ist ein Gutachten, das Risiken genauso benennt wie Chancen — nichts beschönt, nichts versteckt.
