Wann der Richtwert gilt
Für Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet wurden (und nicht aus anderen Gründen ausgenommen sind), gilt das Mietrechtsgesetz in Vollanwendung — also das Richtwertsystem. Das betrifft den Großteil der Grazer und Klagenfurter Gründerzeit-Zinshäuser. Der Richtwert wird je Bundesland festgelegt und regelmäßig valorisiert; Steiermark und Kärnten haben unterschiedliche Richtwerte. Häuser nach 1945 fallen in der Regel in die Teilanwendung — dort gilt der angemessene Mietzins ohne Richtwertbindung.
Für Investor:innen heißt das: Beim Altbau ist die Miete nach oben gedeckelt, beim Nachkriegsbau nicht. Das erklärt, warum ein Mehrparteienhaus von 1975 in Graz-St. Peter eine höhere Bruttorendite haben kann als ein Gründerzeithaus in Geidorf — und warum der Altbau trotzdem den höheren Vervielfältiger bekommt: Substanz, Lage und Potenzial.
Zu- und Abschläge: die Rechnung im Detail
Auf den Richtwert kommen Zuschläge für Ausstattung (z. B. Lift, Balkon, Bad-Standard), Lage (Lagezuschlag) und Erhaltungszustand; Abschläge gibt es für Befristung (25 %), Nachteile wie Erdgeschoss- oder Hoflage und fehlende Ausstattung. Der Lagezuschlag ist nur zulässig, wenn die Lage nach allgemeiner Verkehrsauffassung besser ist als eine durchschnittliche Lage — und er muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich begründet werden, sonst ist er nicht durchsetzbar.
Hier liegt die häufigste Fehlerquelle in Exposés: Ein Lagezuschlag wird angesetzt, den das Haus rechtlich nicht trägt oder der in den Mietverträgen nie korrekt ausgewiesen wurde. Mieter:innen können überhöhte Mieten über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Gericht überprüfen lassen — rückwirkend. Für Käufer:innen ist das ein echtes Risiko, das DER ZINSHAUSMAKLER im Gutachten ausweist: Lagezuschlag, wo er zusteht — und nur dort.
Was das für Kauf und Verkauf bedeutet
Verkäufer:innen sollten vor der Vermarktung die Mietzinsliste rechtlich prüfen lassen — nicht durchsetzbare Mieten mindern den Wert, korrekt begründete Zuschläge erhöhen ihn. Käufer:innen sollten jede Mietzinsvereinbarung gegen Richtwert und Zuschläge rechnen, bevor sie einen Vervielfältiger darauf anwenden. Beides ist Teil unseres Aufnahmeprozesses; Rechtsfragen klären wir gemeinsam mit den Partner-Kanzleien der IMMOXX-Gruppe.
