Das Prinzip: Der Wert folgt dem Ertrag
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert eines Zinshauses aus den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen abgeleitet. Der Reinertrag (Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten) wird mit einem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert; der Bodenwert wird gesondert berücksichtigt. In Österreich regelt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) das Verfahren; für Anlageimmobilien ist es das maßgebliche, weil es den wirtschaftlichen Nutzen abbildet und nicht Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen.
Der Liegenschaftszinssatz ist die wichtigste Stellschraube: Ein Viertelprozentpunkt Unterschied verändert den Wert eines 3-Millionen-Hauses um einen sechsstelligen Betrag. Seriöse Gutachten begründen ihn aus Marktvergleichen — in Grazer Bestlagen werden derzeit niedrigere Zinssätze angesetzt als in Bezirksstädten oder Industrielagen.
Die vier Annahmen, die den Wert treiben
1. Nachhaltige Miete: nicht die Ist-Miete und nicht die Wunschmiete, sondern die rechtlich zulässige, marktübliche Miete — beim Altbau nach Richtwert samt Lagezuschlag, bei befristeten Verträgen mit Abschlag. 2. Bewirtschaftungskosten: Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis; bei Gründerzeithäusern realistisch 20–30 % des Rohertrags. 3. Restnutzungsdauer: bei sanierten Altbauten 40–60 Jahre, bei unsanierten deutlich kürzer — das erzwingt eine Sanierungsrücklage. 4. Liegenschaftszinssatz: lage- und risikoabhängig.
Wer eine dieser Annahmen verschiebt, verschiebt den Wert. Deshalb stehen im Zinshausgutachten von DER ZINSHAUSMAKLER alle vier offen da — mit Begründung, damit Käufer:innen, Verkäufer:innen und Bank dieselbe Rechnung sehen.
Was ein bankenfähiges Zinshausgutachten enthält
Objektbeschreibung mit Bausubstanz und Sanierungsstand; Mietzinsliste mit Vertragstypen (MRG-Vollanwendung, Teilanwendung, befristet/unbefristet, Kategorie); Leerstand und Mietzinsreserve; Flächenaufstellung inklusive Ausbaupotenzial (Dachgeschoss, Hof); Widmung und Bebauungsplan; Ertragswertberechnung mit allen Parametern; Sanierungsbedarf mit Kostenschätzung; Wertspanne und Kaufpreisempfehlung.
Der Aufnahmeprozess dafür dauert bei uns in der Regel ein bis zwei Wochen; eine erste Einschätzung gibt es auf Wunsch innerhalb von 72 Stunden. Das Gutachten ist die Grundlage jeder Vermarktung — kein Haus geht bei uns ohne in den Markt.
