Was ein Dachgeschoss wert ist
Ein ausbaubares Dachgeschoss ist die größte stille Reserve im Gründerzeit-Zinshaus: 150 bis 300 m² neue Wohnfläche in Toplage, ohne Grundstückskauf. Neue Wohnungen unterliegen nicht dem Richtwert (freie Mietzinsbildung für Dachgeschossausbauten nach § 1 Abs. 4 MRG bei entsprechender Bewilligung) — das hebt die Durchschnittsmiete des ganzen Hauses. Realistisch kostet der Ausbau je nach Statik, Lift und Ausbaustandard 2.800 bis 4.000 €/m², dazu Planungs- und Genehmigungskosten.
Was Graz und Klagenfurt erlauben
In Graz regelt das Grazer Altstadterhaltungsgesetz in den Schutzzonen I–V Dachform, Gauben und Aufbauten; die Altstadt-Sachverständigenkommission ist einzubinden. Der Bebauungsplan gibt Bebauungsdichte und Geschoßzahl vor — oft ist die Dichte bereits ausgeschöpft, dann braucht es eine Bebauungsplanänderung oder Ausnahme. In Klagenfurt gelten Ensembleschutz in der Altstadt und die Bebauungsvorschriften der Stadt; außerhalb der Schutzzonen ist der Ausbau meist einfacher. Statik (Dachstuhl, Decke über dem letzten Geschoß), Brandschutz, Lift und Stellplatzverpflichtung entscheiden über die Machbarkeit.
Wie das Potenzial ins Gutachten gehört
Als Option mit Wahrscheinlichkeit und Kosten — nicht als fertiger Wert. Ein Exposé, das das Dachgeschoss so einpreist, als wäre es schon gebaut, schönt den Vervielfältiger um 20 bis 30 Prozent. Im Zinshausgutachten von DER ZINSHAUSMAKLER steht das Potenzial mit Flächenabschätzung, Genehmigungsrisiko und Kostenrahmen — Käufer:innen zahlen für das, was da ist, und behalten die Entwicklung als Upside.
