Die drei Anwendungsbereiche
Vollanwendung: Altbauten mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 (und geförderte Mietwohnhäuser) — Richtwertmietzins, voller Kündigungsschutz, Erhaltungspflicht des Vermieters, Betriebskostenkatalog. Teilanwendung: frei finanzierte Neubauten nach 1945 sowie Dachgeschossausbauten und Zubauten — angemessener Mietzins frei vereinbar, aber Kündigungsschutz und Befristungsregeln gelten. Nichtanwendung: etwa Ein- und Zweiobjekthäuser, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen — nur ABGB.
Befristung und Kündigungsschutz
Befristete Verträge müssen mindestens drei Jahre laufen und schriftlich sein; im Vollanwendungsbereich gilt ein Befristungsabschlag von 25 % auf den Richtwertmietzins. Unbefristete Altmietverträge mit Kategoriemietzins (oft wenige Euro je Quadratmeter) sind für den Ertragswert die größte Belastung — und zugleich die größte Reserve, weil jede Neuvermietung den Ertrag hebt. Kündigung durch den Vermieter ist nur aus den Gründen des § 30 MRG möglich; Mietzinsanhebungen sind im Vollanwendungsbereich eng begrenzt (§ 18 MRG bei Erhaltungsarbeiten).
Was das für die Bewertung heißt
Ein Zinshaus ist nur so gut wie seine Mietzinsliste. Der Anteil unbefristeter Kategorie-Altverträge, die Befristungsstruktur und die rechtliche Durchsetzbarkeit jedes einzelnen Mietzinses bestimmen die nachhaltige Miete — und damit den Ertragswert. DER ZINSHAUSMAKLER prüft jeden Vertrag im Aufnahmeprozess und weist Reserve und Risiko im Gutachten getrennt aus.
