Erwerbsnebenkosten beim Kauf
Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises; Eintragungsgebühr 1,1 % für das Grundbuch; Vertragserrichtung und Treuhandschaft beim Notar oder Rechtsanwalt typischerweise 1–2 %; Maklerprovision gesetzlich höchstens 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer; bei Finanzierung zusätzlich Pfandrechtseintragung 1,2 % des Pfandbetrags. In Summe ist mit rund 10 % Nebenkosten zu rechnen — sie gehören in jede Nettorendite-Rechnung.
Laufend: Abschreibung und Umsatzsteuer
Vermietete Gebäude werden im Privatvermögen mit 1,5 % jährlich abgeschrieben (Grundanteil ausgenommen; bei Altbauten kann ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer und damit höhere AfA begründen). Herstellungsaufwand für Sanierungen ist über 15 Jahre verteilt absetzbar, Instandhaltung sofort oder über 15 Jahre. Wohnungsmieten unterliegen 10 % Umsatzsteuer, Geschäftslokale können mit 20 % optiert werden — dann ist die Vorsteuer aus Sanierungen abzugsfähig.
Beim Verkauf: Immobilienertragsteuer
Gewinne aus dem Verkauf unterliegen der Immobilienertragsteuer von 30 % (Neuvermögen, Anschaffung ab 31. März 2002). Für Altvermögen gilt die pauschale Besteuerung mit 4,2 % des Veräußerungserlöses (bei Umwidmung 18 %). Für Zinshäuser im Betriebsvermögen oder in einer GmbH gelten andere Regeln — hier entscheidet die Struktur über den Nettoerlös. DER ZINSHAUSMAKLER arbeitet bei jeder Transaktion mit Steuerberatung und Vertragserrichter:innen zusammen; steuerliche Beratung bleibt Sache der Fachleute, aber die Zahlen stehen im Gutachten von Anfang an richtig.
